Закон о небрежном отношении арендатора к арендуемому имуществу был в значительной степени вытеснен более эффективным методом управления собственностью, который напоминает объединение: управлением имуществом по доверенности. Путем помещения собственности в такое управление доверитель может разделить выгоду как угодно, не беспокоясь о разделении собственности.

Доверенное лицо будет управлять собственностью как единым целым, максимизируя ее ценность и распределяя эту ценность между совладельцами собственности в пропорциях, определяемых доверителем. Разумеется, необходимо, чтобы управляющий получил надлежащие стимулы для такого поведения.

Арендатор не всегда имеет меньший временной горизонт, чем собственник земли (в случае обычных отношений землевладелец-арендодатель) или правопреемник (в случае пожизненной аренды). Рассмотрим случай, когда договор аренды части нефтяного месторождения обещает арендодателю фиксированную сумму с каждого барреля. Если он не ожидает, что темп роста цены нефти превзойдет темп роста процентной ставки, он будет стремиться, чтобы нефть выкачивалась как можно быстрее независимо от того, находится ли месторождение в единой собственности. Это означает, что будет пробурено много скважин. Но арендатор, который должен платить за эти скважины, будет стремиться выкачивать нефть медленнее, чтобы сэкономить на числе скважин.

Он даже может пробурить слишком мало скважин, так как при определении ценности новой скважины он не будет учитывать долю доходов, которая пойдет арендодателю как отчисление за разработку недр. Поэтому большая часть договоров об аренде участков месторождений нефти и газа содержат положение о «разработке», которое требует от арендатора бурения разумного числа скважин — «разумного» означает оправданного с точки зрения издержек.

Интересный вопрос, который возник при интерпретации подобных положений: может ли арендатор при подсчете издержек бурения новой скважины включать не только издержки непосредственно бурения и другие прямые издержки, но и сокращение дохода от старых скважин, поскольку новая скважина снизит давление в месторождении, из которого выкачивают нефть и старые, и новые скважины. Экономический ответ (и ему есть некоторая юридическая поддержка) утвердителен, так как это истощение является подлинными альтернативными издержками новой скважины.

До сих пор мы рассматривали вертикальное или временное разделение прав собственности. Существует также горизонтальное разделение. Крайним примером является коммунальное (общинное) право, как в случае пастбища, которым совместно владеют несколько фермеров. Общинное право лишь в небольшой степени отличается от отсутствия прав, и потому оно неэффективно, за исключением случая, когда издержки присвоения индивидуальных прав несоразмерны с выгодами.68 Как ни странно, общинное право часто создается индивидами, хотя и в обстоятельствах, когда проблема неэффективности минимальна. Например, Л может завещать участок земли своим детям Б и С как нераздельную общую собственность (совместную аренду). В и С формально находятся в положении, похожем на положение членов общества, в котором не существует прав собственности.

Если В тратит деньги на восстановление находящихся на этой земле строений, то С будет иметь равную долю в ценности этого ремонта, и наоборот. Хотя в данном случае всего две стороны, здесь имеет место уже знакомая нам проблема двусторонней монополии. Но она смягчается родственными отношениями; разумно ожидать большего взаимодействия между людьми, связанными узами любви. Кроме того, право присваивает кому-либо из совместных арендаторов ценность любых улучшений качества собственности, которые он делает, вплоть до величины, на которую улучшения увеличивают ценность собственности (почему такая оговорка?). Право также благоразумно позволяет любому из совместных арендаторов добиться "разбиения" собственности на отдельные участки, которые будут в индивидуальном владении. Эта возможность исключает все рудименты двусторонней монополии и общинного (коммунального) права.