На главную страницу Форма обратной связи
Рекомендуем:
Разделы сайта
Совместная собственность на недвижимое имущество. Разделение прав --- 

Случается, что одним и тем же предметом владеет более чем один человек. Один из примеров — упоминавшееся нами месторождение; более традиционным примером является недвижимое имущество различного рода. Подобные разделения (когда права действуют одновременно, но не исключают друг друга либо исключают, но ограничены во времени) создают стимулы к неэффективному использованию, подобные тем, которые создаются при раздельной собственности на полотно железной дороги и прилегающие к нему фермерские угодья или на аэропорт и прилегающий к нему жилой район. Данная проблема подробно обсуждалась в связи с распространением бедности в Ирландии в XIX в.

Большинство фермеров были арендаторами; как представляется, у арендатора мало стимулов к улучшению качества земли, так как любое улучшение, действие которого продолжается дольше периода аренды, принесет некомпенсированную выгоду землевладельцу согласно доктрине о движимом имуществе, соединенном с недвижимым (все, что присоединено к собственности арендатором, становится собственностью землевладельца по окончании срока аренды — можете ли вы найти экономическое обоснование этой доктрины?). Однако это положение на первый взгляд противоречит теореме Коуза. Почему землевладельцы не соглашаются при заключении договора об аренде о компенсации арендаторам за улучшения, например путем предоставления арендаторам некоторой доли чистого дохода от использования земли после истечения срока аренды?

Существовали и существуют соглашения о разделе прав между землевладельцами и арендаторами, особенно о разделе урожая, но они не всегда способствуют эффективности. Предположим, землевладелец соглашается предоставить землю, семена и удобрения, а фермер соглашается предоставить труд. При этом доход от продажи урожая будет разделен поровну между ними. Результат не будет оптимальным, как показывает простой пример. Предположим, если бы фермер работал на час больше каждую неделю для улучшения качества земли, он увеличил бы ценность продукции фермы на 2 долл. (чистая величина, не зависящая от других издержек, кроме времени), и альтернативные издержки — или теневая цена — его времени как утраченного досуга составляют лишь 1.5 долл.

недвижимое имущество

Эффективность требует, чтобы он работал этот дополнительный час, но он не будет, так как по его соглашению с землевладельцем он получит лишь 1 долл. за работу, которая обходится ему в 1.5 долл. Для достижения оптимальных результатов может потребоваться более сложное соглашение о разделе продукции, и чем оно сложнее, тем сложнее вести переговоры о нем и контролировать его выполнение. Кроме того, данный пример абстрагируется от проблемы долгосрочных улучшений, подразумевая, что арендатор будет все еще распоряжаться участком, когда эти улучшения принесут плоды. Но этого может не быть, если аренда краткосрочна. Проблема недостаточности стимулов арендатора к улучшению качества земли тем менее серьезна, чем продолжительнее срок аренды.

Поэтому неудивительно, что в Ирландии развилась система традиционных прав арендаторов, которая сделала трудным для землевладельца изгнание арендатора либо прямо, либо косвенно (в последнем случае посредством увеличения арендной платы до такой величины, при которой арендатор вынужден отказаться от аренды). В этом случае все равно оставалась проблема стимулов арендаторов, если оптимальные улучшения, которые могли сделать арендаторы, превышали по длительности своего действия продолжительность жизни арендаторов. Но основные улучшения капитала, которые с большой вероятностью превышают срок аренды, так или иначе должны проводиться землевладельцем, а не арендатором, так как именно землевладельцы владеют капиталом. Однако проблема заключалась не в том, что арендаторам недоставало стимулов к улучшению качества земли, но в том, что традиционные права арендаторов делали трудным для землевладельцев возмещение издержек своих собственных улучшений путем назначения более высокой арендной платы, так как арендатор мог пожаловаться на то, что увеличение ренты нарушает его традиционные права.

  Также рекомендуем другие статьи:

  • Основные этапы покупки квартиры. Сроки регистрации прав на квартиру
  • Совместная собственность
  • Вмешательство государства в право собственности. Права собственности на водные ресурсы
  • Пример совместной собственности. Проблемы передачи прав собственности
  • Арендатор. Закон о небрежном отношении арендатора к имуществу



  • Книги по экономике

    Copyright © 2009-2019
    EcoUniver.com - Все по экономике и рынках