Проблема устаревшего соглашения была бы менее серьезной, если бы суды отказывались запрещать нарушение соглашения и вместо этого ограничивали бы победивших истцов возмещением ущерба. Ответственность за причиненный ущерб не должна удерживать от нарушения, которое увеличивает ценность собственности ответчика на большую величину, чем уменьшает ценность других объектов собственности на данном участке, поскольку, согласно гипотезе, его ответственность за ущерб должна быть меньше выигрыша от нарушения соглашения.

Напротив, судебный запрет ставит потенциального нарушителя в то же положение, что и авиакомпанию, которой грозит запрет собственников земли на полеты над их землей, или железную дорогу, которой запрещается проезд по территории, право проезда по которой не приобретено: чтобы добиться снятия судебного запрета, потенциальный нарушитель должен вступить в переговоры с каждым владельцем прав, возможно, заплатить чрезмерно высокую цену некоторым «несговорчивым». Вполне вероятно, что ему не удастся довести до конца эту трансакцию.

Негибкость ограничивающих соглашений привела к тому, что все большее число застройщиков стало создавать ассоциации домовладельцев, которые уполномочены изменять ограничения на возможные способы использования их собственности. Этот метод решения проблемы высоких трансакционных издержек напоминает другой метод, а именно создание фирмы, который мы обсудим в дальнейшем.'52 Кроме этих частных решений проблемы конфликтующих способов использования земли есть, конечно, и общественное решение: зонирование. Следует различать два типа зонирования.

Зонирование по принципу разделения способов использования разграничивает город или другую административную единицу на зоны, в каждой из которых допускаются лишь определенные способы использования земли, так что имеются отдельные зоны для высотных жилых домов, отдельных семейных домов, офисов, фабрик и т. д. Исключающее зонирование (термин, который часто используют в уничижительном смысле, но здесь его смысл нейтрален), обычно применяемое меньшими административными единицами, чем город или округ, пытается полностью исключить определенные способы использования земли; в пригороде, в котором требуется установить минимальные размеры участков, может применяться исключающее зонирование. Основным вопросом относительно зонирования по принципу разделения способов использования является вопрос о том, меняет ли оно суть дела. Вряд ли возможно обнаружить тесное соседство жилого дома и фабрики, даже если в данной местности не применялось зонирование.

Жилая недвижимость обычно имеет более высокую цену, чем промышленная (почему?), и поэтому владелец фабрики не захочет строить фабрику в жилом районе, если его целью не является вымогательство, а с этим должно успешно справляться законодательство о возмещении ущерба.

Исключающее зонирование влияет на использование земли сильнее, чем зонирование по принципу разделения способов использования. Большой участок может стоить больше, если он используется для строительства высотного жилого дома, чем при строительстве особняка, — по крайней мере если пренебречь влияниями на других домовладельцев в данном районе, что часто и делает застройщик (почему?). Эти влияния могут включать перегрузку шоссе и парковочных площадок, в также повышенную нагрузку на муниципальные службы, такие как государственные школы. Заметим, однако, что:

1. Если с жителей высотного дома взыскать дополнительные издержки, создаваемые ими вследствие пользования государственными школами и уликами, то не будет вредного побочного эффекта, оправдывающего исключающее зонирование.

2. Хотя исключающее зонирование в принципе может быть эффективным, на практике все может оказаться иначе. Мотивация государственных чиновников — людей, которые разрабатывают постановления о зонировании и приводят их в исполнение, — может увести их в сторону от цели эффективности.
3. Исключающее зонирование имеет тенденцию к перераспределению богатства от бедных к богатым (почему?).