На сегодняшний день наличности в банковской системе достаточно и даже несмотря на заявления о том, что объемы выдаваемых кредитов значительно увеличились, они остаются на более низком уровне, чем банки привлекают на свои депозиты в виде вкладов от населения, юридических лиц. Именно поэтому многие банки нацелены на увеличение объемов кредитования - ведь это их бизнес.

Основным направлением для многих банков является ипотечное кредитование. Нередко приходится слышать лозунги вида "ипотека по двум документам", которые на самом деле не означают, что ипотеку вы сможете получить, если у вас в кармане имеется два документа.

Риски банков выдающих ипотеку

Банки выдавая каждый кредит на неотложные нужды или ипотеку всегда несут определенные риски и от размеров этих рисков зависят процентные ставки по ипотеке. Нередко с целью увеличения объемов прибыли банки включают множество скрытых платежей по ипотеке, о которых клиент узнает уже в процессе оформления документов на получение ипотечного кредита. Риски банка выдающего ипотеку заключается в следующем. Во-первых, банк может не получить обратно выданные средства. Во-вторых, его кредитное обеспечение в виде залога недвижимости может резко подешеветь, например, в результате кризиса. В-третьих, ипотечный кредит - это долгий кредит, поэтому сколько экономических кризисов произойдет за 15 лет и сколько рублей выиграет банк никому не известно. В-четвертых, платежеспособность заемщика может быть потеряна либо в результате потери работы, либо трудоспособности. От всех данных рисков банк хочет себя обезопасить. Именно поэтому банки предъявляют жесткие требования к заемщику или выдают ипотечные кредиты по заоблачным процентам.

Популярные ограничения на выдачу ипотечного кредита банками

Во-первых, следует понимать, что любой банк может отказать в выдаче ипотеки без объяснения причин - это его право. Как правило, представители банков аргументируют то или иное свое решение. Как правило, к заемщикам предъявляются определенные требования.

- Возраст заемщика. Банки имеют статистику доходов и трудоспособности гражданина страны в определенные возрастные промежутки. Если заемщик несовершеннолетний, то ему откажут по объективным причинам, но чаще всего получают все заемщики по ипотеке в возрасте до 23-х лет. Объяснения вполне очевидны - у данных лиц, как правило, нет постоянной работы, как и постоянных доходов, а следовательно, нет сформированной нормы расходов. Следовательно, заемщик врятли сможет ежемесячно платить по ипотеке несколько лет подряд. Также в кредите откажет большинство банков, если заемщик просит ипотеку когда он уже старше 50 лет. Как правило, трудоспособный возраст данных заемщиков ограничен, на рынке труда они не пользуются спросом и риски по здоровью у данного контингента высокие - зачем банку связываться с клиентом, который будет выплачивать кредит до 60 лет, т.е. уже находясь на пенсии? - легче отказать.

- Доходы заемщика. Это второй наиболее важный параметр клиента, желающего взять ипотеку. Ипотека - это долгосрочный кредит, который приносит постоянный доход банку и не должен становиться обузой для заемщика. Именно поэтому банки зачастую требуют предоставление информации об официальном доходе по справкам 2-НДФЛ. Чем меньше доходы по данной справке и чем больше он указывает из неподтвержденных данной справкой источников, тем выше для него будут ставки по ипотеке - ведь риски у банка с подобным заемщиком гораздо выше, чем с другими заемщиками.

- Отказ в ипотеке индивидуальному предпринимателю (ИП). Ни для кого не является секретом, что ипотека в нынешней форме неподъемный продукт для жителей регионов, особенно, бюджетникам. Официальные доходы низкие, что не позволяет выплатить ипотеку по квартире даже за десять-пятнадцать лет работы, не говоря уже о накоплении первоначальной суммы. Именно поэтому большинство желающих взять ипотеку - это индивидуальные предприниматели (ИП). Большинству ИП банки отказывают в ипотеке, но всегда рады их видеть для получения потребительского кредита. С чем это связано? С тем, что доходы ИП большинство банков оценивают скептически, как и возможность длительного существования бизнеса. К примеру, многие из нас могут по пальцам пересчитать ИП, которые проработали на рынке более 10-15 лет, а ведь ипотека выдается именно на эти сроки. Именно поэтому банк будет чувствовать себя более уверенно, если он выдаст кредит рабочему с завода с низким доходом по 2-НДФЛ, чем ИП, доходы которого в три-четыре раза выше рабочего с завода. В первом случае доходы у рабочего стабильные и не зависят, например, от уровня социальных отчислений в пенсионный фонд, а во втором случае ИП в любой момент может прекратить свое существование, так как он с одной стороны конкурирует с рынком, с другой стороны должен выполнять требования государства в той или иной сфере.

- Уровень первоначального взноса. Как правило, банки требуют минимальный первоначальный взнос в 30%. Чем больше вы готовы заплатить, тем лучше. Зачем нужен первоначальный взнос банку? Он нужен лишь для того, что убрать риск снижения стоимости выбранного вами жилья, например, в результате финансового кризиса. Ваш первоначальный взнос позволит снизить данный риск, ведь ваша вся квартира все равно будет находится в залоге у банка без указания того, что вы когда-то что-то заплатили и банк продавая квартиру вернет вначале свои деньги, а потом лишь остаток вам.

Страхование жизни и приобретаемого жилья до недавнего времени являлись обязательными во многих банках. На сегодняшний день некоторые банки выдают ипотеку без страхования, но под больший процент. Как правило, позволяют отказаться от страхования жизни. Тем не менее, следует понимать, что сумма страхования, как правило, составляет до 0,5% от суммы кредита и влияет на размер процентной ставки по ипотеке, поэтому имеет оценить все за и против прежде чем отказываться от страхования.

Автор: Искандер Милевски