Достижение эффективного решения в случае с искрами, фабричным дымом и в других наших примерах конфликтующих способов использования земли было бы намного проще, если бы отдельный индивид или фирма владели бы всей землей, на которую оказывается воздействие. Если бы фабрикой и окружающей ее недвижимостью, подвергающейся воздействию дыма, владел один собственник, то он стремился бы к максимизации общей ценности обоих видов собственности.

Это корректная цель с точки зрения экономики, и усилия по ее достижению не будут осложнены издержками достижения соглашений со многими отдельными собственниками.

Почему же тогда подобные слияния встречаются столь нечасто? Во-первых, покупка всей подвергающейся данному воздействию собственности должна быть связана с высокими административными издержками, поскольку потребуется проведение трансакций с множеством держателей индивидуальных прав. Во-вторых, оставшаяся в «одиночестве» фирма может оказаться не в состоянии функционировать эффективно на нескольких не связанных друг с другом рынках — продуктов фабричного производства и жилой недвижимости, железнодорожных услуг и сельскохозяйственной продукции, управления аэропортами и недвижимости. Издержки фирмы на обоих рынках могут быть выше, чем могли бы быть издержки фирм, специализирующихся на каком-либо одном, из них. Абсолютный размер фирмы также может стать источником дополнительных издержек из-за снижения контроля за иерархической структурой управляющих. Добавочные издержки могут превзойти экономию от разрешения проблемы несовместимых способов использования.

Нечто близкое к решению проблемы конфликтующих способов использования земли путем объединения собственности наблюдается в большинстве штатов с богатыми запасами нефти и газа, допускающих принудительное объединение. (Почему требование единогласия было бы неэффективным?) Проблема, решением которой является принудительное объединение, состоит в том, что собственники прав на газовые и нефтяные месторождения будут выкачивать нефть или газ из одной подземной залежи, которой они в сущности владеют сообща.

Поэтому каждый будет иметь стимул пробурить много скважин, чтобы как можно быстрее выкачать как можно больше газа или нефти, несмотря на то что общие издержки производства на нефтяном поле в целом могли бы быть снижены, а общий выход нефти или газа увеличен при бурении меньшего числа скважин и более медленном исчерпании ресурса.

Еще один метод обладает некоторыми преимуществами принципа единой собственности, но позволяет решить проблему недостаточной специализации. Это ограничивающее соглашение. Застройщик участка земли может стремиться к максимизации ценности всей собственности, но может не стремиться управлять ею. Один из возможных вариантов — при каждом акте продажи вводить ограничения, не допускающие использование земли способами, снижающими чистую ценность собственности в целом.

Такие ограничения приобретаются вместе с землей, а это значит, что они (если зафиксированы на бумаге) могут иметь юридическую силу для любого будущего собственника земли, равно как и для текущего собственника, а также передаются по наследству. Простого контрактного обязательства покупателя и его наследников перед застройщиком недостаточно. После окончания застройки у него будет мало или вообще не будет (почему такое ограничение?) дальнейшего интереса в принуждении к выполнению обязательств. Так или иначе, такой контракт не сможет перенести на покупателя обязательства первоначального покупателя, если второй покупатель не знает о контракте, который его предшественник заключал с соседями.

Кроме того, от второго покупателя не приходится ожидать добровольного соблюдения ограничений, поскольку, несмотря на то что по принятому нами допущению ограничение увеличивает ценность всего участка, если кто-либо другой соблюдает ограничение, то земля собственника, который не соблюдает его, будет даже более ценной (почему?). Так что покупатель будет соблюдать ограничение, только если ему за это заплатят. Но ему не заплатят или, во всяком случае, заплатят немного. Другим собственникам, если они многочисленны, будет трудно решить проблему «несговорчивости» в своих рядах. И они выиграют мало, даже если решат ее, поскольку, если текущий собственник продает свой участок, другие собственники могут оказаться перед необходимостью снова заключать все контракты (каждый в отдельности) с новым покупателем (почему «могут»?).