Налоги на недвижимость подрывают права собственности. Предположим, я являюсь фермером в местности, где все большее количество земли отводится под строительство жилья. Моя земля стоит лишь 100 000 долл. как сельскохозяйственные угодья, но застройщик предлагает мне 200 000 долл. Я отказываюсь, потому что я сентиментально привязан к земле и не хочу менять место жительства; я не продам ее меньше чем за 250 000 долл. Какую цену должен присвоить земле налоговый оценщик?

Если он оценивает ее по наиболее высокой цене, он может вынудить меня продать ее застройщику, так как дохода моей фермы может не хватить для выплаты налога, рассчитанного по способу использования земли, приносящему более высокий денежный доход. С точки зрения оценщика, этот принудительный обмен выгоден, так как он увеличивает налогооблагаемую базу. Но земля более ценна для меня (при каком допущении?), чем для застройщика. Налог на недвижимость оказывает в данном случае такое же влияние, как и право государства отчуждать частную собственность, при применении которого также систематически завышается ценность земли по сравнению с рыночной ценой.

Но данный анализ неполон. Налог на недвижимость делает государство в сущности сособственником «моей» собственности. 200 000 долл., которые застройщик готов заплатить мне, являются для него ценностью земли, облагаемой налогом по ставке для жилья, а не сельскохозяйственных угодий. Моя резервирующая цена 250 000 долл. основывается на ставке налога, применяемой к фермам. Следует рассматривать также ценность земли для государства при различных ставках налога, т. е. текущую ценность двух различных потоков ожидаемых налоговых поступлений.

Предположим, при «сельскохозяйственной» ставке эта ценность составляет лишь 10 000 долл., тогда как при «жилищной» ставке — при наилучшем с точки зрения государства способе использования — она составит 60 000 долл. Тогда общая ценность собственности должна увеличиться, если меня вынудят продать землю застройщику. Видите ли вы аналогию с влиянием наличия стоков отработанной воды на продажу прав пользования водой, обсуждавшимся ранее?

В только что приведенном примере существование предложения о покупке значительно упрощает проблему оценки недвижимости в целях налогообложения. Оцените следующее предложение о самостоятельной оценке: собственник сам оценивает свою собственность для налогообложения недвижимости, но он обязан принимать любое предложение о покупке собственности по установленной им цене.