Специфические признаки рынка жилья и его структура.
Рынок жилья в отличие от других рынков товаров и услуг обладает специфическими признаками, так как на него поставляется единственный вид товара — жилье.
Выделяют пять характерных особенностей, отличающих жилье от других товаров.
1. Жилой фонд неоднороден: жилища отличаются по размерам, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.
2. Жилье является недвижимостью: перемещать его из одного места в другое непрактично.
3. Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий
I 4. Высоки издержки его приобретения: чтобы приобрести жилье, обычная семья должна либо долго копить, либо взять в заем крупную сумму денег.
5. Высоки издержки переезда: денежные — стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения — друзей, школы, магазинов и т.д.
Особое значение для жилищного рынка имеет местоположение жилья. Покупатель жилья приобретает вместе с ним и определенный набор характеристик местности:
• доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая зависит от положения, может быть очень разной;
• обеспеченность общественными услугами (школы, пожарная команда, милиция и т.д.);
• окружающая среда (качество воздуха, воды, уровни шума);
• ландшафт, внешние характеристики домов и участков.
Следует отметить взаимосвязь рынка жилья с другими характеристиками города: особенностями населения, социального и психологического микроклимата. Например, в рыночной экономике, в условиях финансовой автономии уровни местных налогов в разных городах (муниципальных образованиях) разные.
Есть различия и в стоимости жизни.
Нетрудно видеть, что эти факторы существенно влияют не только на цену жилья, но и в целом на выбор покупателем места жительства. Далеко не последнюю роль в выборе места жительства играют и характеристики соседства: национальные, культурные, психологические, криминогенные.
Структура рынка жилья включает:
жилищный фонд как собственность на жилье (строения, дома, квартиры);
функционирование жилья, т.е. жилищные услуги (пользование жильем).
Размеры жилищного фонда на конкретный период всегда определены и не могут быть изменены в одночасье, т.е. предложение жилья как товара остается относительно стабильным.
Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными услугами. Каждая действующая единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг. И если бы мы могли выразить их количественно, нам бы пришлось измерять их за определенный период. Именно эта сторона понятия «жилья» имеется в виду при изучении рынка жилья, сдаваемого внаем, так как на этом рынке продаются-покупаются не строения (собственность), а жилищные услуги, поставляемые этими строениями (пользование).
Квартирная плата, или рента, устанавливаемая на рынке жилищных услуг, связана не столько с капитальными затратами на строительство зданий, сколько с количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка капиталов. Поэтому довольно часто цены на жилые здания (квартиры, семейные дома) движутся в одном направлении, а цены на создаваемые ими услуги — в противоположном.
Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую взаимосвязаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется, когда домовладелец сам живет в собственном доме. Здесь не приходится говорить о двух отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собственности и приобретение жилищных услуг отражаются в одном решении. |
Основные средства. ОС.
