Известное предложение Генри Джорджа о замене всех налогов единым земельным налогом было попыткой ограничить налогообложение чистой рентой. Однако земельной ренты недостаточно, чтобы удовлетворить потребности современного государства в налоговых поступлениях. Существует также проблема измерения, возникающая из того факта, что земля с равной вероятностью может как использоваться собственником, так и быть переданной в аренду другим.

Если мне принадлежит участок земли, я строю на нем жилой дом и сдаю в аренду квартиры, отчасти получаемые мною арендные платежи будут включать земельную ренту, но они будут включать и доход от усовершенствования собственности, а этот доход может вообще не содержать в себе экономической ренты.

И если я владею домом (и живу в нем) на своей земле, я буду получать вмененную ренту, равную той ренте, которую я мог бы получать при сдаче земли в аренду. Однако будучи неденежной, вмененная рента, скорее всего, позволит уйти от налога. Другая проблема заключается в том, что многие землевладельцы не являются богатыми, даже если они получают земельную ренту. Высокий налог на земельную ренту может разорить фермеров, наемных работников, пенсионеров и других, кто купил землю по цене, в которой была капитализирована ожидаемая рента.

Предположим, фермер, используя заемные средства, покупает за 1000 долл. хорошие сельскохозяйственные угодья, приносящие ежегодно 100 долл. в виде рентных платежей, не учитывая налоги на собственность. Впоследствии вводится налог на собственность в размере 90 долл. в год. Доход фермера теперь снижается до 10 долл. Если он продает землю, он возместит лишь небольшую часть уплаченной за нее суммы.

На практике налогами на недвижимость кроме земельной ренты облагаются многие другие доходы. В действительности усовершенствования земли обычно облагаются более высокими налогами, чем сама земля. Одним из результатов этого является создание искусственного стимула для землевладельцев к избежанию (или отсрочиванию) усовершенствований земли. Еще важнее тот факт, что налог на усовершенствования земли является по сути акцизным. Рассмотрим строительство многоквартирного дома.

Если налог на недвижимость пропорционален рентным поступлениям, собственник будет трактовать его так же, как производитель абстрактного продукта в нашем примере трактовал налог с продаж: как налог, сокращающий среднюю выручку на одну и ту же долю при всех уровнях выпуска. Чтобы максимизировать выручку в таких обстоятельствах, он поднимет цену и сократит выпуск. Бремя налога, таким образом, будет разделено между покупателями — людьми, снимающими квартиры, и рантье — собственником недвижимости.