На главную страницу Форма обратной связи
EcoUniver.com
Статья подготовлена в сотрудничестве:
Разделы сайта
Предложение жилья для бедных. Выжимание на рынке недвижимости --- 

Согласно другому утверждению, меры по исполнению жилищного кодекса должны привести к увеличению предложения жилья для бедных, если органы, проводящие эти меры, сосредоточат свои усилия на зданиях, которые используются домовладельцами для «выжимания» (milking). Под «выжиманием» подразумевается практика содержания зданий в худших условиях, чем следовало бы в случае, если бы домовладелец рассчитывал эксплуатировать их максимально долго. Например, домовладелец пришел к выводу, что в результате изменений на прилегающих территориях или роста цен на топливо ему придется волей-неволей отказаться от данного здания через пять лет — к этому времени его переменные издержки превысят рентный доход.

Для него имеет смысл сократить свои расходы на содержание этого здания уже сейчас, поскольку любое долгосрочное влияние этих расходов на сохранение качества здания имеет для него небольшую ценность или вообще не имеет ценности. (Где мы уже встречались с примером «выжимания»?) Сокращая эти расходы, домовладелец ухудшит качество жилья и его рентный доход снизится, но, возможно, на меньшую величину, чем его расходы на содержание здания. Побочным эффектом этого может стать даже более ранний отказ от здания (хотя при этом его поток доходов иссякнет быстрее), так как расходы в стандартном объеме позволили бы содержать здание несколько дольше.

Если меры по исполнению местного жилищного кодекса не позволяют домовладельцу экономить данным способом, он может отказаться от здания позже, так как расходы, которые он вынужден нести, могут непреднамеренно способствовать сохранению здания.

Все это весьма неопределенно. Хотя «выжимание», несомненно, иногда может быть разумным поведением на рынке недвижимости, если принимаются в расчет все издержки и выгоды, попытка противодействовать этой практике посредством мер по исполнению жилищного кодекса может с равной вероятностью как ускорить, так и задержать отказ от собственности. Издержки следования кодексу являются переменными издержками, а это означает, что, по крайней мере в первом приближении, кривые убывающего рентного дохода и возрастающих переменных издержек пересекутся быстрее, что приведет к более раннему отказу от собственности.

рынок недвижимости

Сомнительно, что суд или законодательная власть может выявить, когда меры по исполнению жилищного кодекса должны задержать отказ от собственности, противодействуя «выжиманию», и когда эти меры должны ускорить этот отказ, удорожив продолжение содержания здания.

Власти некоторых городов выпустили распоряжения, направленные на защиту съемщиков, давая им больше процедурных прав в случае, когда домовладелец пытается выселить их: право на отказ от выплаты квартплаты, если домовладелец не проводит предусмотренный договором аренды ремонт, требование от домовладельцев выплачивать проценты по ценным бумагам и т. д.39 Влияние этих распоряжений во многом подобно влиянию мер по исполнению жилищного кодекса: они увеличивают издержки домовладельцев, а стало быть, приводят к повышению квартплаты и сокращению предложения жилья (особенно арендуемого жилья, поскольку подобные правовые нормы стимулируют преобразование в кооперативы и кондоминиумы).

С точки зрения защиты неимущих особенно вредны распоряжения, касающиеся процедурных прав и отказа от выплаты квартплаты. Эти права с большей вероятностью могут использоваться бедными, чем богатыми. Поэтому они дают домовладельцам дополнительный стимул к выбору более состоятельных съемщиков, которые с меньшей вероятностью могут просрочить арендные платежи или воспользоваться правом задержки этих платежей.

Напомним читателю о нашем анализе в главе 4 экономических последствий объявления незаконными эффективных, но иногда жестоких методов обеспечения выплаты долгов. Оба анализа подсказывают, что использование правил ответственности или иных правовых санкций для перераспределения дохода от богатых к бедным с большой вероятностью может оказаться неудачным. Правило ответственности подобно акцизному налогу: оно способствует снижению выпуска и росту цены. Сторона, привлеченная к ответственности, даже если не является неимущим гражданином (хотя это, как мы видели, тоже возможно), может оказаться в состоянии перенести большую часть издержек привлечения к ответственности на бедных путем повышения цен.
Результатом может стать неравномерное распределение дохода и благосостояния в самом классе неимущих, а также общее уменьшение их благосостояния.

 
Другие наши статьи по экономике:

  • Бедность. Жилье. Налоги
  • Исполнение жилищного кодекса. Аренда жилья
  • Кондоминиум как форма общей долевой собственности.
  • Механизм регулирования рынка жилья. Политика стимулирования предложения.
  • Специфические признаки рынка жилья и его структура.



  • Книги по экономике

    Copyright © 2009-2016. MedUniver.com
    Design by MedUniver.com