Механизм регулирования рынка жилья. Политика стимулирования предложения.
Основу механизма регулирования рынка жилья составляют государственные и местные программы.
Регулирование рынка жилья с помощью государственных и местных программ может идти по следующим направлениям:
политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными методами: строительством государственного жилья и субсидированием частного строительства;
политика стимулирования спроса, т.е. субсидирование потребителей жилья через разные инструменты: пособия, сертификаты и т.д.;
административное ограничение квартирной платы.
Эти направления регулирования рынка жилья реализуются через соответствующие программы. Вьщеляют три основных типа программ.
1. Жилищная помощь включает различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных.
2. Жилищная поддержка предполагает поддержку усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов.
3. Ограничение максимальной квартирной платы Рассмотрим основные инструменты реализации указанных направлений и программ.
Известно, что стимулирование предложения жилищного фонда включает строительство государственного и субсидирование частного жилья.
Местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных. Участие государства при этом может осуществляться четырьмя способами.
Капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации.
Субсидии расходов по эксплуатации жилья. Правительство может субсидировать расходы, связанные с эксплуатацией жилья, покрывая разницу между квартирной платой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше, чем, например, 30 % своего дохода.
Субсидии на ремонт. Правительство устанавливает ограничения <сверху) доходов жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Неясно, однако, следует ли при этом предоставлять государственное жилье беднейшим из бедных или заселять дома по принципу примерно равного дохода, чтобы избежать значительной концентрации бедных слоев населения.
Субсидирование частного жилья. Рассмотрим две наиболее распространенные программы.
Первая программа— субсидирования строительства частного жилья, сдаваемого внаем бедным семьям. Правительство заключает договор с частным застройщиком о строительстве жи-kья для семей с низким доходом. Правительство выплачивает домовладельцу ежегодную субсидию, покрывающую разницу между получаемой от жильцов квартирной платой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома.
Основой для определения субсидии является разница между тремя величинами: основной ставкой квартирной платы, рыноч-ной квартирной платой и доходами жильцов. Основная ставка квартирной платы определяется на основе гипотетической квартирной платы, которая была бы установлена, если бы весь проект финансировался под очень невысокие проценты.
Рыночная квартирная плата — это реальная арендная плата за жилье, покрывающая затраты владельца. Доходы жильцов определяют, какая часть основной квартирной платы будет оплачиваться семьей. Если основная квартирная плата выше, например 30 % дохода семьи, то ей приходится платить всю основную квартирную плату. Если основная квартирная плата ниже 30 % дохода семьи, то семья платит 30 % своего дохода.
Государство оплачивает домовладельцу разницу между тем, что платят жильцы, и арендной платой.
Вторая программа субсидирования частного жилья для семей с низким доходом предусматривает выплату жильцами в качестве квартирной платы определенного процента их доходов. Чтобы получить помощь, семья должна жить в новом жилище, удовлетворяющем минимальные физические стандарты, и платить, например, 30 % своего дохода. Домовладелец, который обязуется по контракту с государством брать «справедливую» плату, получает рыночную арендную плату, равную сумме субсидии и 30 % дохода.
Программы строительства государственного и субсидированного частного жилья ведут к уменьшению спроса на низкокачественное жилье и снижению равновесных цен в частном секторе. Снижение цен приводит в конечном счете к уменьшению предложения частного жилья. Процесс ухода с рынка низкокачественного жилья продолжается до тех пор, пока цена его не поднимается настолько высоко, чтобы восстановить нормальную бухгалтерскую прибыль.
|
Основные средства. ОС.
